Dubaï est une ville de visiteurs. Plus de 90% des près de deux millions d'habitants de la métropole sont des expatriés. Peu d'entre eux peuvent se permettre d'acheter leur propre logement, mais tout le monde a besoin de vivre, de travailler et de se détendre quelque part. Et par conséquent, le marché locatif est très développé. Ceci, à son tour, rend la propriété à Dubaï attrayante en termes d'investissement.
Ce n’est un secret pour personne que beaucoup ont déjà acheté ou vont acquérir un bien immobilier à Dubaï dans le seul but d’obtenir un revenu locatif, qui est deux à trois fois supérieur à celui des marchés développés. À cet égard, les investisseurs se posent des questions sur la location de biens immobiliers à Dubaï. Dans cet article, avec l'aide de spécialistes de l'agence immobilière de Dubaï IMEX Real Estate, nous avons tenté de résumer les réponses aux questions les plus importantes et les plus fréquemment posées.
Un propriétaire de Dubaï peut-il le louer?
Les relations entre propriétaires et locataires à Dubaï sont régies par la loi n ° 26 de 2007, ainsi que par ses amendements. Selon la législation en vigueur, tout propriétaire immobilier situé sur le territoire de l'émirat de Dubaï a le droit de louer son bien pour une période d'au moins un (1) an. Dans le cas d'une location d'une durée inférieure à un an, une telle location est considérée comme de courte durée et nécessite que le propriétaire dispose de la licence appropriée (pour les activités d'un hôtel ou d'appartements hôtels). Dans ce cas, généralement, les propriétaires se tournent vers une société de gestion agréée, qui cède leurs biens à la direction et loue déjà des biens immobiliers pour son propre compte.
Quels revenus de location un propriétaire à Dubaï peut-il espérer?
Si nous parlons des indicateurs de marché moyens du retour sur investissement actuel dans l’immobilier, l’indicateur du revenu locatif net (c’est-à-dire le revenu moins le coût de la gestion de l’immobilier) est de 5-10% par an en ce qui concerne le logement. L'écart de rentabilité est dû aux différences de types et de catégories de biens immobiliers, de leur localisation et du coût des services. Dans le même temps, les biens immobiliers exclusifs plus coûteux génèrent généralement des revenus moins élevés sous forme de revenus locatifs que les logements de masse proposés dans des projets abordables.
Quant au marché de l'immobilier de bureau, de tels investissements sont aujourd'hui moins intéressants en termes de revenus locatifs que d'achat de logements. La location d'espaces commerciaux (non seulement les magasins, mais également les points de service, les cafés, les restaurants, etc.) est potentiellement capable de générer des revenus plus élevés (jusqu'à 15% par an), mais cela dépend des paramètres de la propriété elle-même. et de facteurs externes.
Existe-t-il des restrictions sur les coûts de location à Dubaï?
En concluant un contrat de location immobilière, les parties à la transaction ont le droit de convenir de conditions qui ne sont pas en contradiction avec la législation en vigueur. Il n'y a pas de restrictions directes sur le prix de location, ce qui est indiqué dans le contrat entre le bailleur et le locataire. Cependant, la législation impose des restrictions pour augmenter le coût de la location lors du renouvellement d'un contrat pour la prochaine période. Ainsi, par exemple, en ce qui concerne l'immobilier résidentiel, il existe une règle selon laquelle le propriétaire n'a pas le droit d'augmenter le loyer si moins de deux ans se sont écoulés depuis la conclusion du contrat initial. En outre, lors de la révision à la hausse des contrats de location, le propriétaire doit s’appuyer sur l’indice de la RERA (Dubai Real Estate Regulatory Authority), qui reflète les taux de location moyens des différents types de logement en fonction de la région.
Quelles sont les exigences pour les locataires à Dubaï?
Un locataire de l'immobilier à Dubaï (si nous ne parlons pas de logement locatif à court terme) ne peut être qu'une personne physique ou morale ayant le statut de résident aux Émirats arabes unis. Autrement dit, un contrat de location ne peut être conclu qu'avec un citoyen des Émirats arabes unis ou d'un pays membre du Conseil de coopération des États arabes du Golfe Persique, ou avec un expatrié avec un visa de résident des Émirats arabes unis. En conséquence, le locataire est une personne morale et doit être dûment enregistré aux Émirats arabes unis. Il peut s'agir d'une organisation locale, d'une société enregistrée dans une zone économique franche ou d'une succursale (bureau de représentation) d'une société étrangère.
Devez-vous enregistrer un contrat de location pour un bien immobilier à Dubaï et qui y participe?
Conformément aux lois de l'émirat de Dubaï, tous les contrats de location de biens immobiliers sur son territoire doivent être correctement enregistrés. L’enregistrement des contrats de location est géré par l’Autorité de réglementation de l’immobilier de Dubaï (RERA). À cette fin, l'agence a créé le système Ejari, qui permet l'enregistrement de contrats via Internet. L'inscription en ligne sur le site Web d'Ejari est simple, requiert une connaissance technique minimale et implique l'introduction d'informations de base sur le contrat de location, comprenant: des informations sur la propriété et les participants à la transaction, ainsi que les conditions du contrat. Un code à barres unique est attribué à chaque contrat enregistré pour la durée de sa validité. L'inscription est gratuite et le bailleur et le locataire peuvent enregistrer un bail. Jusqu'à présent, la responsabilité a été établie en cas de non-respect de l'obligation d'enregistrement obligatoire, mais conformément aux dispositions de la loi, tous les participants à des transactions qui n'ont pas été enregistrées sont automatiquement privés du droit de s'adresser aux organes judiciaires et gouvernementaux pour la protection de leurs intérêts.
Le propriétaire paie-t-il des impôts sur les revenus de location à Dubaï?
Il n'y a pas d'impôt sur la propriété et le revenu aux Emirats Arabes Unis. Par conséquent, la possession de biens immobiliers à Dubaï ainsi que la perception de revenus provenant, par exemple, de leur location, n’entraînent aucune conséquence fiscale pour le propriétaire au sein de la juridiction des Émirats arabes unis. Cependant, il faut bien comprendre que le propriétaire de l’immeuble est responsable de son bon entretien et doit payer les frais de son entretien (frais de maintenance), établis par la société de gestion. En règle générale, ces paiements sont facturés chaque année à l'avance et pour Dubaï, ils varient entre 20 et 80 dollars par mètre carré, en fonction du projet. m par an. 
Comment est la propriété locative à Dubaï?
Dans ses termes les plus généraux, la procédure de location d’immobilier à Dubaï est dans la plupart des cas la suivante:
1. Le locateur lui-même, ou avec l'aide d'une agence immobilière, recherche un locataire.
2. Lorsque le locataire est retrouvé, le bailleur signe avec lui un contrat de location reflétant tous les paramètres de la transaction, notamment:
- prix de location et conditions de paiement,
- la période de location et les conditions de sa prolongation,
- les coûts supplémentaires liés à l'exploitation de la propriété et à leur répartition entre les parties,
- responsabilité des parties en cas de non-respect des conditions du contrat.
3. Lors de la signature du contrat, le locataire paie le loyer annuel (généralement par chèque), ainsi qu'un dépôt de garantie (généralement 5% du loyer annuel).
4. Après avoir reçu le paiement du locataire, le propriétaire lui donne les clés, les porte-clés, les cartes d'accès, etc., nécessaires pour accéder sans entrave aux locaux loués et aux infrastructures associées (piscine, gymnase, etc.), ainsi que des copies des documents ( certificat de propriété, passeport du propriétaire, etc.) requis par le locataire pour connecter eau, électricité, climatisation, téléphone, Internet, etc.
Comment se déroule la location immobilière à Dubaï?
Sur le marché locatif à Dubaï, ainsi que dans le reste des Émirats arabes unis, il est habituel de payer le loyer un an à l’avance. En règle générale, tous les paiements sont effectués par chèque bancaire. Selon les termes du contrat, le montant de la location annuelle est payé par un ou plusieurs chèques. Dans ce dernier cas, les chèques sont datés par des dates ultérieures. Par exemple, si le nombre de contrôles est de 4, les dates des contrôles correspondront à des dates ultérieures tous les trimestres et si le nombre de contrôles est de 12, ils seront datés à des intervalles d'un mois. En conséquence, à la date indiquée sur le chèque, le propriétaire peut le présenter à la banque et recevoir de l'argent du compte du locataire. L'émission de chèques non garantis aux EAU est une infraction pénale. Par conséquent, le paiement par chèque, même s'il ne garantit pas à 100% le loyer, constitue un moyen relativement fiable et pratique d'effectuer des paiements.
Un propriétaire qui n'est pas résident des EAU peut-il recevoir de l'argent par chèque? 
Il faut se rappeler que la période au cours de laquelle un chèque peut être présenté au paiement est de 6 mois, à la suite de quoi il est «épuisé». Si le chèque est écrit au nom d’une personne et que le compte bancaire du destinataire ne contient aucune marque, la personne indiquée sur le chèque, indépendamment de la présence d’un visa de résident, peut recevoir de l’argent dans n’importe quelle succursale de la banque émettrice. Sinon, ou si le chèque est écrit au nom de la société, l'argent ne peut être reçu que sur un compte bancaire et le compte doit être ouvert dans l'une des banques situées aux Émirats arabes unis. Le statut de résident n'est également pas requis. Un certain nombre de banques des EAU ouvrent facilement des comptes pour des non-résidents (y compris des sociétés étrangères).
La procédure d’ouverture d’un compte bancaire prend moins d’une heure et le minimum requis pour déposer de l’argent sur un compte en vue de l’ouvrir est actuellement de 10 000 dirhams émiriens (environ 2 750 USD).
Si les options de location répertoriées ne conviennent pas au propriétaire, il peut conclure un contrat avec l'agence immobilière par laquelle la location a été effectuée. Ensuite, les chèques peuvent être émis au nom de l’agence. Après avoir reçu de l’argent, l’agence les transfère (ou les transfère en espèces) au bailleur. Dans ce cas, l’essentiel est d’aborder avec compétence le problème du choix d’une entreprise partenaire.
Qui paie une commission à une agence immobilière?
Lorsque l’intermédiaire dans la transaction est une agence immobilière, il reçoit une commission. Selon la pratique en vigueur, le locataire verse la commission à l'agence immobilière. Cela correspond généralement à 5% du montant de la location annuelle. Les services de l'agence prennent fin après la signature d'un bail. Si le bailleur a besoin de services d'agence supplémentaires (représentant ses intérêts dans les EAU pendant la durée du bail, acceptant les paiements du locataire, payant les coûts de maintenance de l'immobilier, etc.), leur coût est également négocié.
Qui paie pour le fonctionnement et l'entretien des biens loués?
Le locataire et le propriétaire peuvent s’entendre sur les conditions de location. Toutefois, en règle générale, le propriétaire est responsable du paiement des frais d’entretien (Frais d’entretien) et de la remise en état du bien. Toutes les dépenses courantes associées à l'exploitation de l'objet loué, telles que: le paiement de l'eau, l'électricité, la climatisation, le téléphone, la connexion Internet, etc., ainsi que la réparation en cours de biens immobiliers, sont à la charge du locataire. De plus, le locataire connecte les utilitaires des fournisseurs respectifs de manière indépendante et en leur propre nom. Le locataire paie également le soi-disant «Taxe de logement» (taxe de logement), qui est une taxe municipale de 5% du loyer annuel. Les frais sont facturés par la DEWA (Autorité de l'électricité et de l'eau de Dubaï) en versements égaux tout au long de l'année, accompagnés de paiements pour l'électricité et l'eau. Si l'unité immobilière n'est pas raccordée à l'eau et à l'électricité (c'est-à-dire qu'elle n'est pas peuplée), la taxe d'habitation n'est pas facturée. Bien que la taxe sur le logement ait été introduite il y a longtemps, elle n'a pas encore été perçue de manière universelle et elle n'est toujours pas incluse dans de nombreux comptes DEWA.
Est-il possible de louer des biens immobiliers à Dubaï sans agents?
Presque aucune transaction immobilière, y compris son contrat de location, n'est complète sans des agents à Dubaï, comme dans le reste du monde. C’est dans les agences immobilières que s’appliquent le plus souvent les clients qui souhaitent louer, louer, acheter ou vendre des biens immobiliers. Travaillant sur le marché, les agents, comme personne, possèdent des informations sur qui, quoi et combien ils souhaitent louer, louer, vendre ou acheter. Cependant, loin de tous les acteurs du marché professionnel sont dûment enregistrés et légalement opérationnels.
Quelles sont les exigences pour les agents immobiliers à Dubaï?
Tout d’abord, il convient de garder à l’esprit que, conformément à l’ordre du Président du Dubai Land Department No. 85 de 2006, toutes les agences immobilières opérant à Dubaï doivent détenir une licence pour le type d’activité concerné et être inscrites dans un registre spécial de l’Autorité de réglementation du marché. Dubaï immobilier (RERA). Étant donné que les entités commerciales aux EAU n'ont pas la capacité juridique universelle, le type d'activité autorisé doit être clairement indiqué dans la licence. Par exemple, pour la médiation en crédit-bail, cette activité devrait être directement indiquée dans la licence.
Parallèlement, tous les agents de la société doivent suivre un cours de formation approprié et recevoir des cartes de courtage personnel avec un numéro individuel. Ces mesures visent principalement à protéger les droits et les intérêts des clients et à réduire au minimum les possibilités de fraude des agents. PR
Vous pouvez obtenir toute information supplémentaire auprès des spécialistes d'IMEX Real Estate par tél. à Moscou +7 495 9842053, numéro gratuit dans les Émirats arabes unis 800-IMEX (800-4639) ou en envoyant une demande par courrier électronique à [email protected]
